एका मोठ्या कुटुंबाला अधिक प्रायव्हसीची गरज आहे किंवा वाढत्या शहरात भाड्याने उत्पन्न मिळवण्याची संधी आहे, अशा अनेक कारणांमुळे मुंबईतील अनेकजण आपल्या मोठ्या अपार्टमेंट, फ्लॅटचे दोन भागांत विभाजन करण्याचा विचार करतात. हे एक सामान्य व्यावहारिक वास्तव आहे. पण, मुंबई उपनगरातील एका 620 चौरस फुटांच्या फ्लॅटबाबत मुंबई उच्च न्यायालयाने नुकताच दिलेला अंतरिम आदेश (interim order) धोक्याच्या घंटेसारखा आहे. हे प्रकरण अंतिम निकालाच्या प्रतीक्षेत असले तरी, आतापर्यंतच्या सुनावणीने मालमत्ता कायद्याबद्दलच्या काही आश्चर्यकारक गोष्टी समोर आणल्या आहेत. आपण त्यातून मिळालेले प्रमुख धडे सोप्या भाषेत समजून घेऊया.
फ्लॅट विभागणे शक्य आहे, पण ते वाटते तितके सोपे नाही
या खटल्यातील सर्वात अनपेक्षित सत्य म्हणजे मुंबईत कायदेशीररित्या एका अपार्टमेंटचे दोन भागांत विभाजन करणे शक्य आहे. पण यात एक मोठी अट आहे: हे फक्त बृहन्मुंबई महानगरपालिका (BMC) किंवा इतर संबंधित नागरी प्राधिकरणांकडून आवश्यक परवानग्या मिळाल्यानंतरच करता येते. ही परवानगी प्रत्येक प्रकरणाच्या गुणवत्तेनुसार (case-by-case basis) दिली जाते आणि प्रस्तावित बदलांनंतर इमारतीच्या स्ट्रक्चरल स्थिरतेवर अवलंबून असते. त्यामुळे, असा कोणताही विचार करत असल्यास, पहिला टप्पा म्हणून आपल्या सोसायटीचे उपविधी (bye-laws) तपासा आणि त्यानंतरच महानगरपालिकेकडे परवानगीसाठी संपर्क साधा.
हाऊसिंग सोसायटीकडे अपेक्षेपेक्षा जास्त अधिकार
या प्रकरणात कायदेशीर कारवाई सरकार किंवा महानगरपालिकेने नाही, तर खुद्द हाऊसिंग सोसायटीने सुरू केली होती. सोसायटीचा मुख्य युक्तिवाद असा होता की, फ्लॅट मालकाने मूळ विक्री कराराचे उल्लंघन केले आहे, ज्यामध्ये मालमत्ता एकच युनिट म्हणून नोंदणीकृत होती, आणि त्याने कोणत्याही परवानगीशिवाय हे बदल केले. हाऊसिंग सोसायटीचा अधिकार केवळ सामाजिक नाही, तर तो कायदेशीररित्या स्थापित आहे. या प्रकरणाने दाखवून दिले की, महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम सोसायटीला विक्री करार आणि उपविधी लागू करण्यासाठी उच्च न्यायालयात जाण्याचा अधिकार देतो, ज्यामुळे सर्व सदस्यांच्या सामूहिक हक्कांचे संरक्षण होते. विशेष म्हणजे, सोसायटीने असाही आरोप केला की, त्यांच्या पूर्वीच्या चेअरमनने या बदलाला सोपे करण्यासाठी आपल्या पदाचा गैरवापर केला. यावरून हे स्पष्ट होते की, सोसायटी आपले नियम लागू करण्यासाठी आणि इमारतीचे संरक्षण करण्यासाठी आपल्या सदस्याला उच्च न्यायालयातही खेचू शकते.
बेकायदेशीरपणा केवळ बांधकामापुरता मर्यादित नाही
फ्लॅट मालकाने केलेले उल्लंघन फक्त अपार्टमेंटमधील भौतिक बदलांपुरते मर्यादित नव्हते. एकाच युनिटला दोन स्वतंत्र फ्लॅट म्हणून दाखवण्यासाठी त्याने इतरही अनेक बेकायदेशीर कृती केल्या होत्या, जसे की:
* दोन वेगळी वीज मीटर मिळवणे.
* एकाच फ्लॅटसाठी दोन वेगळी शेअर प्रमाणपत्रे मिळवणे.
कायद्यानुसार, एकाच युनिटसाठी दोन शेअर प्रमाणपत्रे जारी करणे बेकायदेशीर आहे आणि ते महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, 1960 आणि मॉडेल उपविधी (Model Bye-laws) यांचे उल्लंघन करते. यावरून दिसून येते की, हे प्रकरण केवळ बांधकाम परवानग्यांपुरते मर्यादित नसून त्यात कायदेशीर गुंतागुंत अधिक आहे.
नियमांच्या मुळाशी सर्वांची सुरक्षा
या कायदेशीर नियमांच्या आणि प्रक्रियेच्या मागे एक मूलभूत कारण आहे – सर्वांची सुरक्षा. हाऊसिंग सोसायटी आणि न्यायालयाची मुख्य चिंता ही होती की, अनधिकृत बदलांमुळे इमारतीच्या संरचनात्मक स्थिरतेला (structural integrity) धोका निर्माण होऊ शकतो. हे नियम केवळ कागदी घोडे नाहीत, तर इमारतीमधील इतर सर्व रहिवाशांचे हक्क आणि सुरक्षितता जपण्यासाठी तयार केले गेले आहेत. कोणताही अनधिकृत बदल संभाव्य धोका निर्माण करू शकतो, आणि म्हणूनच हे नियम इतके कठोर आहेत.
फ्लॅट विभाजनाचा निर्णय विचारपूर्वक घ्या
तुमच्या मालमत्तेत बदल करणे शक्य असले तरी, मुंबई उच्च न्यायालयाने दिलेला हा अंतरिम आदेश सांगतो की, सर्व कायदेशीर प्रक्रिया आणि सोसायटीच्या नियमांचे काटेकोरपणे पालन करणे आवश्यक आहे. कोणताही बदल करण्यापूर्वी योग्य परवानगी घेणे आणि सोसायटीला विश्वासात घेणे हे केवळ कायदेशीर बंधन नसून भविष्यातील मोठे कायदेशीर वाद आणि आर्थिक नुकसान टाळण्याचा सर्वात सोपा मार्ग आहे.
