फ्लॅटधारकांच्या हक्कांचं वाटोळं रोखणारा ‘मोफा’ रद्द होणार?

महाराष्ट्रामध्ये स्वतःच्या हक्काचे घर असणे हे अनेकांचे स्वप्न असते. हे स्वप्न केवळ एका छतापुरते मर्यादित नसते, तर ते सुरक्षित भविष्य आणि कायदेशीर हक्कांची हमीदेखील देते. गेली जवळपास 60 वर्षे, महाराष्ट्रातील फ्लॅटमालकांच्या हक्कांचे संरक्षण ‘महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ फ्लॅट्स ॲक्ट’ (मोफा) या कायद्याने केले आहे. पण आता महाराष्ट्र सरकार हा जुना कायदा रद्द करण्याचा विचार करत आहे, ज्यामुळे फ्लॅटमालकांमध्ये चिंतेचे वातावरण निर्माण झाले आहे.

नवीन ‘रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) ॲक्ट’ (RERA) कायदा अस्तित्त्वात असल्यामुळे मोफा रद्द करण्याची चर्चा सुरू आहे. परंतु, हा बदल विकासकधार्जिणा (builder-friendly) असून तो घरखरेदीदारांकडून बांधकाम व्यावसायिकांकडे अधिकारांचे हस्तांतरण करणारा ठरू शकतो, अशी भीती तज्ज्ञ व्यक्त करत आहेत. मोफा कायद्यातील काही अत्यंत महत्त्वाच्या तरतुदी RERAमध्ये नाहीत. त्यामुळे, मोफा कायदा रद्द झाल्यास फ्लॅटमालक त्यांचे काही महत्त्वाचे कायदेशीर हक्क गमावू शकतात. आपण अशा महत्त्वाच्या मुद्द्यांवर प्रकाश टाकूया, जे मोफा कायदा रद्द झाल्यास फ्लॅटधारकांच्या हक्कांवर थेट परिणाम करू शकतात.

फ्लॅटधारकांचे हक्क धोक्यात आणणारे काही मुद्दे

जमिनीची मालकी धोक्यात: ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’चा (Deemed Conveyance) हक्क संपणार

‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ किंवा ‘मानीव अभिहस्तांतरण’ म्हणजे काय? कायदेशीरदृष्ट्या पाहिल्यास, मोफा कायद्याच्या कलम 11नुसार, बिल्डरने वेळेत सोसायटीच्या नावावर जमीन आणि इमारतीची मालकी हस्तांतरित न केल्यास, गृहनिर्माण सोसायटीला कायदेशीर प्रक्रियेद्वारे ती मालकी मिळवण्याचा अधिकार मिळतो.

या हक्काचे महत्त्व प्रचंड आहे. सहकार विभागाच्या अधिकाऱ्यांच्या मते, राज्यातील 60 टक्क्यांहून अधिक गृहनिर्माण सोसायट्यांकडे अजूनही जमिनीचे कन्व्हेयन्स डीड नाही. तज्ज्ञांच्या मते, अशा परिस्थितीत ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ मिळवण्यासाठी मोफा हा एकमेव कायदेशीर मार्ग आहे, कारण RERA कायद्यात अशी थेट तरतूद नाही. याचाच अर्थ असा की, जर मोफा कायदा रद्द झाला, तर हजारो सोसायट्या जमिनीच्या मालकी हक्कांपासून वंचित राहू शकतात. जमिनीची मालकी नसल्यास भविष्यात इमारतीचा पुनर्विकास (Redevelopment) करणे जवळपास अशक्य होते, ज्यामुळे रहिवासी जुन्या आणि मोडकळीस आलेल्या इमारतींमध्ये अडकून पडू शकतात. त्यामुळे फ्लॅटमालक आणि सहकारी सोसायट्यांना त्यांच्या जमिनी आणि इमारती नावावर करून घेण्यासाठी मोफा हा एकमेव उपलब्ध उपाय आहे. वाद झाल्यास हा कायदा त्यांच्यासाठी एक प्रभावी उपाय ठरतो.

बिल्डरवर फौजदारी कारवाईचा पर्याय संपणार?

मोफा कायद्याच्या कलम 13नुसार, जर बिल्डरने सोसायटी स्थापन करणे (कलम 10) किंवा जमिनीचे हस्तांतरण करणे (कलम 11) यांसारख्या महत्त्वाच्या जबाबदाऱ्या पार पाडल्या नाहीत, तर त्याच्यावर तुरुंगवास आणि दंडासारखी फौजदारी कारवाई करण्याची तरतूद आहे.

या दोन कायद्यांमधील महत्त्वाचा फरक म्हणजे, RERA कायद्यातही दंडाची तरतूद आहे, परंतु मोफा फ्लॅटमालकांना आणि सोसायट्यांना दोषी बिल्डरविरुद्ध थेट फौजदारी कारवाई सुरू करण्याचा एक प्रभावी मार्ग देतो. RERA मधील उपाय हे प्रामुख्याने दिवाणी स्वरूपाचे आहेत आणि ते बिल्डरवर फौजदारी कारवाईइतका दबाव निर्माण करू शकत नाहीत. कायदेशीर विश्लेषकांच्या मते, दंडात्मक कारवाईला बिल्डर ‘व्यवसायाचा खर्च’ (cost of doing business) म्हणून पाहू शकतात, परंतु तुरुंगवासाची भीती हा एक मोठा आणि खरा प्रतिबंधक उपाय आहे. मोफा कायदा रद्द झाल्यास, बिल्डरांना त्यांच्या कायदेशीर जबाबदाऱ्यांसाठी जबाबदार धरण्याचे हे एक मोठे आणि प्रभावी शस्त्र फ्लॅटखरेदीदारांच्या हातून निसटून जाईल.

तुमच्या अत्यावश्यक सेवा बिल्डरच्या मर्जीवर? पाणी-वीज तोडण्यापासून “मोफा”चे संरक्षण

मोफा कायद्यातील कलम 12A हे फ्लॅटधारकांसाठी एक महत्त्वाचे संरक्षणकवच आहे. या कलमानुसार, बिल्डर किंवा इमारतीचे व्यवस्थापन पाहणारी कोणतीही व्यक्ती पुरेशा आणि योग्य कारणाशिवाय फ्लॅटधारकांना मिळणाऱ्या पाणी, वीज, लिफ्ट यांसारख्या अत्यावश्यक सेवा बंद करू शकत नाही किंवा कमी करू शकत नाही. मोफा कायद्यातील हे संरक्षण अत्यंत महत्त्वाचे आहे, कारण ‘रेरा’ कायद्यात रहिवाशांना अशा प्रकारच्या व्यवस्थापकीय छळापासून वाचवण्यासाठी थेट कोणतीही तरतूद नाही. अनेकदा रहिवाशांवर दबाव टाकण्यासाठी किंवा त्यांचा छळ करण्यासाठी अत्यावश्यक सेवा बंद करण्याची भीती दाखवली जाते. मोफा कायदा अशा प्रकारच्या मनमानीला आळा घालतो. हा कायदा रद्द झाल्यास, रहिवाशांना व्यवस्थापनाच्या दबावाला सामोरे जाण्याची शक्यता वाढेल आणि त्यांच्या अत्यावश्यक सेवांचे संरक्षण धोक्यात येईल.

बिल्डरच्या सहकार्याशिवाय सोसायटी स्थापन करणे होऊ शकते कठीण

मोफा कायद्याचे कलम 10 हे प्रवर्तक अर्थात बिल्डरवर सहकारी सोसायटी स्थापन करण्याची जबाबदारी टाकते. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, या कलमातील तरतुदीनुसार, जर बिल्डरने वेळेत सोसायटी स्थापन केली नाही, तर फ्लॅटमालकांना थेट सोसायटी नोंदणीसाठी अर्ज करण्याचा अधिकार मिळतो. ही तरतूद फ्लॅटमालकांना सक्षम बनवते आणि बिल्डरच्या असहकार्यामुळे प्रकल्पाचे व्यवस्थापन रहिवाशांच्या हाती येण्यास होणारा विलंब टाळते. जर मोफा रद्द झाला, तर सोसायटी स्थापन करण्याची प्रक्रिया पूर्णपणे बिल्डरच्या मर्जीवर अवलंबून राहू शकते. यामुळे केवळ इमारतीचे व्यवस्थापन रहिवाशांच्या हाती येण्यास अनिश्चित काळासाठी विलंब होईल असे नाही, तर भविष्यातील पुनर्विकासासारख्या महत्त्वाच्या निर्णयांसाठी आवश्यक असलेली कायदेशीर संस्थाच अस्तित्त्वात येणार नाही.

‘रेरा’ कायदा पुरेसा नाही: ‘मोफा’ का आवश्यक आहे?

केंद्र सरकारचा RERA कायदा लागू झाल्यामुळे मोफा कायदा रद्द करण्याचा विचार पुढे आला आहे, हे खरे आहे. मात्र, तज्ज्ञांच्या मते, हे दोन्ही कायदे एकमेकांना पूरक आहेत आणि त्यांनी एकत्र अस्तित्त्वात राहिले पाहिजे. महाराष्ट्र सोसायटीज वेल्फेअर असोसिएशनचे अध्यक्ष रमेश प्रभू यांच्या मते, खुद्द RERA कायद्याच्या कलम 88मध्ये असे म्हटले आहे की, RERA मधील तरतुदी या इतर कोणत्याही कायद्याच्या तरतुदींव्यतिरिक्त (in addition to) आहेत, त्यांच्या विरोधात (in derogation of) नाहीत. याचा अर्थ RERA इतर कायद्यांना रद्द करत नाही. मोफा कायदा अनेक बाबतीत RERA कायद्यातील उणिवा भरून काढतो.

• मोफामध्ये ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’, ‘फौजदारी कारवाई’ आणि ‘अत्यावश्यक सेवांचे संरक्षण’ यांसारखे महत्त्वाचे हक्क आहेत, जे RERAमध्ये स्पष्टपणे नमूद नाहीत.
• RERA कायदा केवळ त्याअंतर्गत नोंदणीकृत प्रकल्पांना लागू होतो. अनेक जुने प्रकल्प किंवा ज्या प्रकल्पांना RERA नोंदणीची आवश्यकता नाही, त्यांच्यासाठी आजही मोफा हाच एकमेव आधार आहे.

आमच्या मते, मोफा रद्द करण्याची गरज नाही. शिवाय, RERAचे कलम 88 स्पष्टपणे सांगते की तो (RERA) एक अतिरिक्त कायदा आहे आणि इतर सर्व विद्यमान कायदे लागू राहतील.

मोफा कायदा रद्द झाल्यास फ्लॅटमालकांचे मोठे नुकसान

एकूणच स्पष्टपणे दिसते की, मोफा कायदा रद्द झाल्यास फ्लॅट मालकांचे मोठे नुकसान होऊ शकते. जमिनीच्या मालकीसाठी ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’चा हक्क, बिल्डरवर फौजदारी कारवाई करण्याची ताकद, पाणी-वीज यांसारख्या अत्यावश्यक सेवांचे संरक्षण आणि बिल्डरच्या सहकार्याशिवाय सोसायटी स्थापन करण्याचा अधिकार हे सर्व महत्त्वाचे हक्क धोक्यात येऊ शकतात. RERA कायदा महत्त्वाचा असला तरी, तो मोफा कायद्याची पूर्णपणे जागा घेऊ शकत नाही. आता प्रश्न हा आहे की, सामान्य घर खरेदीदार या संभाव्य बदलांबद्दल जागरूक राहून आपल्या हक्कांसाठी आवाज उठवणार, की हे महत्त्वाचे कायदेशीर संरक्षण शांतपणे संपुष्टात येऊ देणार?